Емфітевзис і суперфіцій: право користування чужою земельною ділянкою
Користуватися земельною ділянкою можна не лише як власник чи орендар: закон передбачає особливі речові права на чужу землю — емфітевзис і суперфіцій. Перше дає право обробляти чужу ділянку для сільського господарства, друге — забудовувати її. На відміну від оренди, ці права є речовими, тривалими, їх можна продати й передати у спадок. Нижче — що таке емфітевзис і суперфіцій, чим вони різняться, як встановлюються, чи потрібно платити власникові землі, чи можна відчужити таке право та коли воно припиняється.
Що таке емфітевзис і суперфіцій
Емфітевзис і суперфіцій — це речові права на чуже майно, а саме права користування чужою земельною ділянкою (статті 395, 407, 413 ЦК). Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (стаття 407 ЦК). Суперфіцій — право користування чужою земельною ділянкою для забудови, тобто для спорудження промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель і споруд (стаття 413 ЦК). Обидва права виникають на підставі договору між власником ділянки та особою, яка виявила бажання нею користуватися, і є оплатними, якщо інше не встановлено договором.
Емфітевзис: користування для сільського господарства
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) встановлюється договором між власником ділянки та землекористувачем (стаття 407 ЦК). Строк договору емфітевзису визначається сторонами; якщо ділянка державна чи комунальна, строк не може перевищувати 50 років. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати ділянку за призначенням, підвищувати її родючість, дотримуватися екологічних вимог та своєчасно сплачувати плату за користування, а також інші платежі, встановлені законом (земельний податок сплачує власник).
Суперфіцій: користування для забудови
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору або заповіту (стаття 413 ЦК). Власник ділянки надає її в користування для спорудження будівель і споруд, а забудовник набуває право власності на зведені ним об'єкти. Суперфіцій може бути встановлений на визначений або невизначений строк, а щодо державних і комунальних земель — на строк до 50 років. Право користування земельною ділянкою для забудови може відчужуватися землекористувачем і переходити у спадок, крім випадків, установлених законом.
Плата за користування
Емфітевзис і суперфіцій за загальним правилом є платними. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки сплати встановлюються договором (статті 410, 415 ЦК). Крім плати власникові землі, землекористувач несе обов'язки щодо внесення інших платежів, передбачених законом. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею, а також, у разі використання ділянки для видобування корисних копалин чи інших робіт, — на частку від доходу землекористувача, якщо це встановлено договором.
Відчуження та спадкування права
Важлива перевага цих прав над орендою — їх оборотоздатність. Право користування чужою земельною ділянкою (як емфітевзис, так і суперфіцій) може відчужуватися (продаватися, даруватися) і передаватися у порядку спадкування, крім емфітевзису щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, який не може бути відчужений і не переходить у спадщину. У разі продажу права користування власник земельної ділянки має переважне право перед іншими особами на його придбання, за ціною та на умовах, оголошених для продажу (стаття 411 ЦК).
Припинення
Емфітевзис і суперфіцій припиняються у разі поєднання в одній особі власника ділянки та землекористувача, спливу строку, на який було надано право, відмови землекористувача від права, а також за рішенням суду (статті 412, 416 ЦК). Право користування для забудови припиняється також у разі невикористання ділянки для забудови протягом трьох років поспіль. При припиненні суперфіцію власник ділянки та колишній землекористувач визначають правову долю збудованих об'єктів за домовленістю, а за її відсутності — питання вирішує суд.
Реєстрація права
Емфітевзис і суперфіцій як речові права на чуже нерухоме майно підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту реєстрації право користування чужою земельною ділянкою є чинним для третіх осіб і забезпечує захист землекористувача. Договір про встановлення емфітевзису чи суперфіцію укладається у письмовій формі; сторони визначають у ньому строк, розмір і порядок плати, права та обов'язки. Без державної реєстрації користувач ризикує залишитися без належного захисту в разі відчуження ділянки власником третій особі.
Чим може допомогти адвокат
Питання, як-от «емфітевзис і суперфіцій: право користування чужою земельною ділянкою», рідко бувають типовими: тут ціна помилки висока, а угоду чи спадщину можуть оскаржити роками пізніше. Адвокат Олександр Осадько проаналізує вашу ситуацію, чесно оцінить перспективи, підготує документи і візьме на себе спілкування із судом та іншою стороною. Це економить час, гроші й нерви, а головне — підвищує шанси на результат. Щоб отримати пораду саме для вашого випадку, зв'яжіться зі мною.
Докладніше про мій підхід до напряму цивільних і майнових спорів та про те, як будується робота, — на сторінці відповідної послуги.
Часті запитання
Що таке емфітевзис?
Це речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 407 ЦК). Встановлюється договором, є оплатним і тривалим.
Що таке суперфіцій?
Це право користування чужою земельною ділянкою для забудови — спорудження будівель і споруд (ст. 413 ЦК). Забудовник набуває право власності на зведені об'єкти.
Чим вони відрізняються від оренди?
Емфітевзис і суперфіцій — речові права: вони тривалі, їх можна продати й передати у спадок. Оренда — зобов'язальне право з обмеженнями щодо відчуження.
На який строк встановлюють ці права?
За домовленістю сторін; щодо державних і комунальних земель — до 50 років (ст. 407, 413 ЦК). Суперфіцій може бути й безстроковим для приватних земель.
Чи можна продати або успадкувати таке право?
Так, право користування можна відчужувати й передавати у спадок. Виняток — емфітевзис на державні та комунальні землі, який не відчужується. Власник має переважне право купівлі (ст. 411 ЦК).
Коли ці права припиняються?
При поєднанні власника й користувача в одній особі, спливі строку, відмові користувача, за рішенням суду, а суперфіцій — також при невикористанні ділянки для забудови три роки поспіль (ст. 412, 416 ЦК).
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Кожна ситуація індивідуальна — щоб отримати пораду саме для вашого випадку, зв'яжіться з адвокатом.